Lenen voor je huis: lekker lang een lage rente

Lenen voor je huis: lekker lang een lage rente
https://images.nrc.nl/Reu7RDL5XNsQBcmEwCHwp82uwCQ=/1200×627/smart/filters:no_upscale()/s3/static.nrc.nl/images/gn4/stripped/data43608048-4facab.jpg

Eigenlijk wilde Benjamin Kolff helemaal geen nieuwe hypotheek. De 48-jarige contractmanager van NS is bezig de zolder van zijn twee-onder-eenkaphuis in Vleuten te verbouwen, zodat zijn 14-jarige dochter een nieuwe slaapkamer kan krijgen. Een flinke verbouwing die hij van zijn spaargeld niet kon betalen, dus wilde hij binnen zijn eigen hypotheek „meer ruimte creëren”.

Dat was mogelijk. Want sinds hij zijn nieuwbouwhuis in 2009 kocht, is het flink in waarde gestegen. En een hogere woningwaarde betekent dat je als consument meer kunt lenen. Maar toen hij zich erin verdiepte, bleek dat er nóg een optie was, zegt Kolff. „Door de lage rente en de lange rentevaste periode die ik kon kiezen, was het afsluiten van een nieuwe hypotheek nog voordeliger dan lenen.”

Oversluiten, zoals vervangen of wijzigen van je hypotheek bij een – vaak nieuwe – geldverstrekker heet, doen steeds meer mensen. Uit cijfers van hypotheekadviseur IG&H blijkt het aantal oversluiters gestegen van 78.000 in 2017 naar 96.000 in 2018, een toename van 23 procent. Nog nooit was dat aantal zo hoog. Het zorgde er volgens Joppe Smit van IG&H zelfs voor dat de hypotheekomzet in 2018 met 5 miljard groeide naar 106 miljard euro, ofschoon dat het aantal verstrekte hypotheken daalde. „De volledige groei in de hypotheekmarkt is dus afkomstig van mensen die niet van woning wisselden.” In totaal werden in 2018 346.000 hypotheken verstrekt, 7.000 minder dan het jaar ervoor.

Vrije wil

Er zijn legio redenen om je hypotheek over te sluiten. Allereerst is er een groep mensen die tegen het einde van een rentevaste periode aanhikt. Zij kunnen zonder boete nieuwe afspraken maken over de voorwaarden van hun hypotheek.

Volgens Michiel Lensink, oprichter en eigenaar van hypotheekadviseur Ikbenfrits.nl, hebben rond 2008, nog vóór de crisis, veel mensen een hypotheek afgesloten met een rentevaste periode van tien jaar. Toen stond de rente nog op „grofweg 5 procent”, zegt Lensink. „Nu is dat 2 procent”.

Het kan ook gebeuren dat huiseigenaren naar een andere hypotheek moeten kijken omdat hun financiële situatie verandert. Meer of minder inkomen door promotie, ontslag of pensionering, samenwonen of een kind, een stijging of daling van de waarde van je huis – het heeft allemaal gevolgen voor de lasten die een woningeigenaar kan dragen.

Maar de meeste mensen sluiten over uit vrije wil. Omdat de maandlasten omlaag kunnen, of omdat de rente is gedaald. De rente staat nu bijzonder laag, op zo’n 1,7 procent voor een rentevaste periode van tien jaar. Voor twintig en dertig jaar is dat 2,3 respectievelijk 2,5 procent.

Wie een (deels) aflossingsvrije hypotheek heeft of een hypotheek met een annuïtair aflosschema, heeft al snel baat bij de lage rentes die nu worden geboden. Voor mensen met een spaarhypotheek geldt dat niet: bij hen wordt via een maandelijkse inleg (premie) gespaard tegen dezelfde rente als waartegen de schuld uitstaat. Lagere rentes leiden in die gevallen automatisch tot hogere inlegpremies.

Voor de meesten is het echter gunstig nu over te sluiten, zou je zeggen. „Maar de rente staat al een tijdje laag”, zegt Smit. „Er moeten dus ook andere verklaringen zijn voor de stijging van het aantal oversluiters.”

Een verklaring is dat mensen nog maximaal gebruik willen maken van de huidige hypotheekrenteaftrek. Het tarief waartegen mensen met de hoogste inkomens mogen aftrekken, is de afgelopen jaren al met kleine stapjes gedaald van 52 naar 49 procent. Vanaf volgend jaar daaalt de aftrek versneld, met stappen van 3 procentpunt per jaar. Wie nú oversluit, kan de boeterente die vaak bij ‘opheffen’ van de oude hypotheek wordt gerekend, aftrekken tegen het nu geldende percentage.

Een andere verklaring, zegt Smit, is dat mensen verwachten dat de rente binnenkort gaat stijgen. „Dan kun je het gevoel krijgen dat je laatste kans om te profiteren zich nu aandient.”

Boete

Opvallend is dat veel mensen hun nieuwe hypotheekrente voor 20 jaar vastzetten. Johan Bruijnes (66) gaat dat ook doen. De gepensioneerde gedragsdeskundige is net verhuisd van een eengezinswoning in Amersfoort naar een appartement in Maastricht. Daarbij liet Bruijnes de rente voor tien jaar vastzetten. „We begonnen ons op een gegeven toch zorgen te maken”, vertelt hij. „De rente is historisch laag, en er waren tekenen dat die weer zou gaan stijgen. We wilden graag zekerheid voor de komende twintig jaar. Tegen die tijd zijn we 85, dus we maken ons niet zo druk over de jaren erna.”

Bij huisbank ABN Amro kreeg Bruijnes echter te horen dat zijn rente zou stijgen als hij zijn hypotheek voor een langere periode zou vastzetten. „Van 2,48 naar 3,1 procent. Daardoor zouden onze maandlasten flink omhoog gaan.” Bruijnes schakelde daarop een hypotheekadviseur in, die hem vertelde dat hij elders een lagere rente voor een periode van twintig jaar kon krijgen. „Toen zijn we overgestapt.”

De boeterente van 800 euro die Bruijnes kreeg voor het voortijdig beëindigen van zijn rentevaste periode bij ABN Amro, heeft hij mee laten financieren bij zijn nieuwe hypotheek. De drempel van boeterentes werd overigens ook lager nadat Ikbenfrits.nl aantoonde dat banken structureel te hoge boetes rekenden.

Hoewel zo’n boeterente nog steeds flink kan oplopen, wordt die op de lange termijn gecompenseerd door de winst die je behaalt dankzij de lage rente. Bovendien kun je de boete aftrekken van je inkomstenbelasting. NS-medewerker Benjamin Kolff, die een flink hogere hypotheeklening voor een veel langere periode afkocht: „Ik moest zo’n 60.000 euro betalen toen ik mijn hypotheek oversloot. Eerst is het duurder, maar op termijn verdien ik het terug.”

Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) is de gemiddelde rente waartegen de Nederlandse hypotheekschuld is gefinancierd de afgelopen jaren fors gedaald. Van alle hypotheken die bij banken uitstaan, is de gemiddelde rente gedaald van 4,9 procent begin 2009 tot net iets onder de 3,1 procent begin dit jaar. Uitgaande van een hypotheekschuld van zo’n 700 miljard euro is dat een besparing van ruim 12,5 miljard euro aan rente.

Juist de huidige (extreem) lage rente maakt het voor veel oversluiters aantrekkelijk hun nieuwe hypotheek zo lang mogelijk vast te zetten. Het percentage mensen dat in maart 2019 een nieuwe hypotheek afsloot met een rentevaste periode van tien jaar of langer bedroeg 96,4 procent. Volgens Hypotheken Data Netwerk is het aandeel nieuwe hypotheken met een looptijd van twintig jaar of meer zelfs gestegen van 18,5 procent in 2015 tot 53 procent van het totaal begin dit jaar. Dat betekent dat een belangrijk deel van de hypotheekeigenaren nu extreem lage rentes (en dito maandlasten) heeft afgesproken en pas over twintig tot dertig jaar opnieuw hoeft na te denken over een nieuwe rente – als de hypotheek dan nog loopt tenminste. DNB-president Klaas Knot noemde die ontwikkeling „verstandig”.

Concurrentie met banken

De trend van simpele hypotheken met extreem lange looptijden speelt toetreders op de huizenmarkt in de kaart, zeggen ABN Amro en Rabobank. De grootbanken, traditioneel hofleveranciers van hypotheken, zijn gespecialiseerd in wat zij ‘maatwerkhypotheken’ noemen. Juist de nieuwe aanbieders als verzekeraars en zogenoemde regiepartijen, die hypotheken verstrekken met geld van pensioenfondsen en beleggers, bieden simpele hypotheken met lage marges en lange looptijden aan.

Uit verhalen van oversluiters komt daarnaast een beeld naar voren van een lakse houding bij de grootbanken. Zij zouden hun klanten zelden tot nooit actief benaderen met een beter aanbod. En als de klant zélf om wijziging van de hypotheek vraagt, stelt het aanbod vaak teleur.

Het aandeel van de drie grootbanken op de hypotheekmarkt is de afgelopen jaren dan ook gedaald. Nog steeds hebben zij zo’n 70 procent van alle uitstaande hypotheken op hun balansen staan. Maar van de nieuw afgesloten hypotheken weten zij nog maar net iets minder dan de helft binnen te halen.

Het marktaandeel van bijvoorbeeld ABN Amro, in 2017 nog 21 procent, daalde vorig jaar naar 16,8 procent. Een woordvoerder: „Specifiek voor hypotheken met langere looptijden geldt toegenomen concurrentie van verzekeraars, pensioenfondsen en regiepartijen. We schrijven de daling van het marktaandeel in de genoemde periode toe aan onze keuze voor gezonde marges en herkennen de opmerking over ontevredenheid niet. De klanttevredenheid over onze hypotheken is heel goed.”

Rabobank geeft geen cijfers over haar marktaandeel. Een woordvoerder: „De in- en uitstroom was in 2018 bij ons redelijk stabiel. We zijn nog steeds marktleider. Wat we wel zien, is dat de hypotheekmarkt in verandering is met de komst van die regiepartijen.” Daarom heeft Rabobank dan ook zelf een regiepartij opgericht: Vista Hypotheken.

De grote bereidheid om over te sluiten bij andere aanbieders dan de ‘eigen’ bank, toont aan dat consumenten minder waarde hechten aan vertrouwde merken dan voorheen, zegt Lensink van Ikbenfrits.nl „De schroom in zee te gaan met een onbekende geldschieter is verdwenen, omdat er veel van dit soort hypotheekverstrekkers zijn bijgekomen en ze daardoor zijn genormaliseerd.” Zeker als de financiële voordelen groot genoeg zijn. Eenzelfde trend was eerder zichtbaar bij energieleveranciers, zorgverzekeraars en telecombedrijven.

Hoe lang oversluiten nog aantrekkelijk blijft, is moeilijk te zeggen. Feit is dat de Europese Centrale Bank heeft beloofd de rente tot eind dit jaar op het niveau van 0 procent te houden. En dát maakt het banken en andere hypotheekaanbieders mogelijk consumenten nog lange tijd lage rentes aan te bieden.

Source link